救什么房地产，埋了吧

救什么房地产，埋了吧

(摘录网络)

现在都知道房地产不行了。

2022年2、3月的房地产交易小高峰被广泛解读为“楼市回春”，憋了很久的房产销售、中介、有房待售的业主们制造出盲目到歇斯底里的乐观舆论，准备迎接“房地产大年”的到来。遗憾的是，2、3月的成交量只是补偿前几个月大家都阳在家里积压的交易，还未能回填之前的缺口。4月下旬起，楼市成交量萎缩，5月持续冷清。

二手房挂牌量激增中。北京挂牌量突破12万套，上海约为20万套，深圳5.2万套，成都挂牌量突破20万套，苏州超过15万套，均创下历史新高且在快速增长。与此同时买家难觅，二手房带看量正在以每月20%的速度下滑。

新房市场上，在惠州楼盘降价40%等一众降价信息中，只有一个勉强算利好的消息，即云锦东方认筹的火爆。“上海豪宅打新中签即赚2000万”、“亿万富豪们为了取得摇号资格不择手段假结婚，售楼登记处夫妻之间相互不知道名字”冲上热搜。

同样的故事其实不久前就讲过一遍。2020年11月，深圳华润城润玺一期开盘，亦以“周边二手房价17、18万，润玺开盘价13万，按照一套房100平米，买到即赚500万”、“万人摇号”成为热搜话题。结果是，以今天深圳的房价，参与摇号润玺至少要亏掉利息，成交封冻之下，能不能成功卖掉还很难说。

以历史最高的挂牌价，减去开盘价，乘上户型面积，得到令人咋舌的“倒挂价格”，这是近两年新房销售惯用的手段，甚至可能已是唯一的去化手段。在云锦东方这个楼盘里，二手挂牌价来到惊人的每平米22.6万，比拟定的开盘价高出5、6万，又因是豪宅，户型普遍在3、400平米，这就有了“买到即赚2000万”的说法。

上海的豪宅是中国房地产信仰最后的倔强。在过去的几年里，房地产信仰从“供求关系决定了中国的房价不会下跌”，变为“中国的国情决定了，政府不会让房价下跌”，再到“一二线城市房价不会跌”，然后变成“北上深的房价不会跌”，又后来是“北上深核心区的房价不会跌”，当所有的幻想破灭后，终于来到了“上海的豪宅不会跌”。而信仰这种东西，都是信则有，不信则无，换言之就是，说没就没。

二十年地产沉浮

悼念中国房地产之前，我们简要回顾下它并不算长的历史，感慨一下“兴也勃焉，亡也忽焉”。

虽然商品住房在80年代就已出现，中国房地产市场大规模发展要到1998年住房商品化改革之后。受97年亚洲金融风暴影响，中国经济持续了几年相对低迷的状态，房价四平八稳。那时，人们对1993年海南房地产崩盘记忆犹新，也不习惯按揭贷款买房。房价启动要到2002年以后。而2006年，外汇双顺差导致货币发行猛增，房价迎来首次暴涨。那些年也正是中国银行业从历史坏账走出来的时候，2005年工商银行上市、2006年中国银行上市、2007年建设银行上市，此后开始了金融与房地产共同繁荣的大周期。

繁荣大周期下，价格回撤仍然惊人，2008年次贷危机爆发，连累中国房价第一次全面下跌，20%-30%。

为应对“次贷危机”，国内出台了“四万亿”经济刺激计划，让房地产在2009年-2011年吃了春药。这轮最具代表性的城市是温州和鄂尔多斯。温州房价在2011年达到3万元/平米，鄂尔多斯人均GDP超过中国香港，康巴什区的房价来到1.3万。顺便说一句，康巴什这片规划100万人口的新城区2023年的常住人口为12万。“四万亿”药劲过去后，2012年温州房价崩盘，连带杭州房价暴跌，西湖边出现从2万直降1万的腰斩盘。

繁荣大周期的第二次房价大跌各城市时间不一，最早一批资源城市、炒房先锋城市2012年开始下跌，房价至今没有回到当年巅峰。杭州到2016年G20峰会后终于缓过劲，并成为房价上涨的领头羊，背后的根本原因是电商经济的兴起。而北京和上海的房价2012、2013年还在较快上涨，迫使政府出台房地产调控政策，让这两地楼市阴跌了2014年一整年。

至迟到2012年，人们就已经关注到了二三线城市房产过剩的问题。2014年西南财经大学的团队发布《城镇家庭住房空置率及住房市场发展趋势》，认为2013年城镇住房空置率为22.4%。报告迅速引起争议，好多“房地产专家”骂得很凶，后面就不太有人发表类似的研究。去年贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》，讲南昌空置率20%，被江西地产协会投诉，贝壳研究院发文致歉。而因为朋友圈高调炫权炫富引起网络热议的江西省国有资本运营控股集团有限公司的周劼，就在南昌，官方通报他“并无深厚背景、其父为非领导岗位科级干部的他本人及父母名下共计住房6套，总面积705㎡”。不知道这6套房子是不是都有人住。这片土地上，房地产牵扯的利益过于巨大，以至于讨论房地产过剩是一种禁忌。

2014年整体经济下行，年底就放松了房地产调控。此外高层寄望通过股市拉动经济，A股政策市启动，15年4月官媒喊出《4000点是新历史起点》钦定官方底，号召炒股，A股最高站上5178.19点。15年7月股灾，投入数千亿救市。A股暴涨期间一批人成功套现，上海房价暴涨，新闻里人们排队全款买别墅。

2016年是关键的一年。1月4日、7日，A股暴跌触发熔断，千股跌停，股市拉动经济的企图彻底破产，房地产又成为全村人的希望，轰轰烈烈开展“棚改货币化”，国家开发银行成为第二央行，提供天量棚改贷款资金（本质是货币发行），房价暴涨。恒大、碧桂园等高周转模式房企全面开花，大规模拿地开发高密度楼盘。这些楼盘因价高质次，常常引起纠纷，房企不仅没有因此受到处罚，反而快速做大，利润丰厚，引发效仿，房产建设质量开始滑坡。2016年本是经济结构转型关键之年，此后人口结构快速老龄化，再推动变革会有心无力，然而那年却走上“保房地产就是保经济”的回头路，高房价造成的阶层分化由此固化。

2017年，许家印成为中国首富，他总是穿着爱马仕的皮带、带着一大群保镖招摇过市，人送“皮带哥”的外号。恒大项目遍布全国，与地方官员勾连拿地拿批文，给金融机构的办事员高额返点拿融资，未批先建，没有预售证先卖。项目公司的资金无论是开发贷还是监管账户里的预售房款，到账下一秒就跑到的集团账户或者其他不知道什么公司的账上。恒大暴雷后，项目公司资金枯竭，没钱盖楼只能烂尾。恒大在地广人稀的三四线城市造了许多高密度小户型住宅，高单价低总价，一套房低至30-40万，然后全员营销游说那些其实已经有房的人去“投资稳赚不赔的房子”。今天，这些房子即便幸运地没有烂尾，配上家具家电，一个月500块都租不出去。

许家印这种首富是2016年提振房地产的后果的象征。

2016年-2017年这轮房价上涨坚定了房地产信仰，巩固了房地产一旦不行政府就会救市、经济一旦不行就会提起房地产夜壶的认知，也打破了勤劳致富、技术发家最后幻想。等2018年想起来要技术立国、工业制造业立国，开始提智能制造工业4.0时，没有人信，或者说有心无力。国家要搞技术搞创新制造是国家的事，普通人最务实的目标还是搞房子，历史经验告诉大家，买房子很难老老实实靠技术靠制造实现，多少要靠点偏门，社会道德水平跟着房屋建筑质量一起滑坡。

2017年我们仍处在繁荣大周期下，没有人愿意承认我们在走日本的老路，一众学者官员咬死了“中国房地产没有泡沫”，“中国不会发生日本90年代那样的经济退潮”。而实际上，我们没有走日本老路的运气。1989年，日本是自己想起来要靠技术靠制造业吃饭，不能再让楼市股市胡搞下去，主动捅破经济泡沫，才搞得1991年房价大跌的。我们17年底18年是房地产实在搞不下去了，才想起来制造业。日本1991年泡沫破裂，十年后的2011年人口才开始负增长，经济结构转型给人口结构矛盾显现留出不少时间。而我们2016年房地产大趋势已定，还在搞房地产涨价去库存，2018年才想起来这么个大国没法靠房地产过日子，彼时距离人口负增长已只4年时间。

2016年的时候中国房子已经不算少了，恒大们卖出去的房子，往往已经是业主们第二、第三套房产。房地产供需的变化让棚改货币化的刺激效果比“四万亿”更短暂，只持续到2017年，共两年时间。2018年经济新常态，楼市再度疲软，但是依着惯性，18、19年房地产投资、成交等各项数据还是创了新高。大家对经济现实的感知当然没有数据显示的好，官方表述里，我们先是经济发展遇到困难，然后是“前所未有的困难和挑战”，再是“十年来最困难的一年”，接着是“百年未有之大变局”。

迟来的结局

2020-2022年是特殊的三年。按原本的发展趋势，房地产市场应该逐渐冷却直至封冻、部分房企暴雷、金融动荡。但是由于疫情放水，中间多出了一轮上涨，使得危机延后，过程凝聚。由于2018年以后互联网信息失真，我们很难判断2020年四季度到2021年上半年这波房价上涨的实际情况，只知道那是1998年以来最短暂的上涨行情，也并非全国性的行情。

庞氏骗局最后的受害们往往损失最大。2021年顶点买房的这批人，基本都加足了杠杆贷款20、30年，贷款利率也是最高点，如今房价距当时高点少则跌去10%，多则30%，里里外外要损失数年收入，很多人受到的打击非常大。其中一些是90后，工作、结婚没多久，正准备大展宏图，受到当头一棒。更不用说那些买到烂尾楼的人。

上过了21年的当，房地产预期终于明确，房价不再具备上涨基础成为共识，这让成交量快速封冻。如果说今年2、3月份还有人对疫情放开利好房地产心存幻想，4月大家都已经在说房价要跌，尚有分歧只不过对跌多跌少。房东要在高点出售，二手房挂牌量以令人绝望的速度增长，人们惊讶地发现竟然有这么多房子可供出售。与此同时，购房者持币观望的情绪浓厚，原本看房的人都懒得看房了，等等再说。所以二手房挂牌量暴涨的同时，带看量下降还很快。4月房产成交数据开始环比下跌，5月已经跌到了不太能看的地步，有消息说回到2015、16年的水平。现在券商研究院、各类研究机构没有敢公开唱衰的，只能很有技巧地发布一些数据，他们说“今年1-4月的交易数据没有网传得那么差，在2020年以来处于次高水平，仅低于2021年同期”，让我们自己去回忆2020年和2022年1-4月是个什么情况。

价格具有预期的自我实现特征，一旦人们认为价格不会上涨，它实际就会下跌。多数城市房价在2022年持续下跌，到今天大多已跌回2020年以前的价格，还有一些已经跌回2016年以前的价格。深圳由于前些年全民炒房，房价透支严重，一些楼盘跌幅超过30%。二手房挂牌价与成交价的折让率较高，普遍在15%以上。二手房挂牌价虚高是新房销售的主要推手，“一二手房价格倒挂”是许多楼盘销售的主要卖点，前述云锦东方的火爆也缘于此。随着人们对二手挂牌价认识的深入，所谓倒挂被识破，新房也卖不动了。由于二手挂牌量激增而购房客稀缺，原本挂高价等人来看房还价的策略行不通了，房主必须在挂牌价上给出更准确的价格信号，降价潮将现。

房子跟股票一样，买涨不买跌，价格下跌会进一步降低成交量。二手房挂牌价泡沫的挤出会把新房的成交冻住。新房成交封冻，土地出让就会出问题，地方财政进一步恶化。上个月上海在集中供地前跟主要的地产开发商开了场座谈会，会上开发商纷纷表示对上海房地产市场有信心，会拿地，就是希望拿地条件优惠些。这些开发商欠了一屁股债，去年房子卖得普遍差，为什么还对上海房地产市场有信心呢？因为上海房地产是最后的希望了，上海房地产再不行，大家就只能倒闭了。至于拿上海土地的目的是盖房子赚钱，还是骗取获取银行贷款等融资支持，那都是后话了。

上海的土地财政今年要保住会有比较大的困难，明年之后大概率保不住。其他地方政府今年土地财政就出问题，财政缺口靠地方政府自身是没有办法解决的。

除了土地财政之外，房地产的困境显然还会向金融体系蔓延。虽然银行做过无数次敏感性测试、风险测试，宣称房地产信贷风险可控。但是从《经济动力学》知道，银行风险必然是系统性风险，要么被整体捂住，要么连锁反应系统性爆发。以恒大为代表的房企暴雷已经快两年时间了，借着去年的特殊情况，金融体系好像无事发生一样，不知道这种默契、这种故作镇定还能延续几天。

上述这些情况，交易量下降、房价下跌、二手房挂牌价与成交价大幅折让、土地出让收入减少、金融出险其实在2022年就都已经发生了，但有疫情为借口，大家还能骗骗自己疫情过去就会好的，今年实在找不出借口了。

我在2022年初说，对于一个社会，有房地产信仰总比没有信仰好，大家有个买房子的目标总比人生毫无目标好，那么今天这个时点，我们是不是有必要挽救下房地产信仰呢？答案当然是否定的。根本原因在于，房地产信仰过于脆弱，它要求房价永远上涨，无论供需基本面如何变化都要上涨，这在长期是不可能的，这几年能撑下来已经是把经济结构扭曲成麻花的结果了。

每一次房价上涨都需要有人以更高的价格接盘。2016年救房地产，导致后来的购房者要搭进去6个钱包的积蓄加上十几年收入，2021年这波，以房价收入比而言，近乎到了“房吃人”的地步，今天还有人提救房地产，不知道他们是希望什么样的人以什么样的价格接盘。今天全国房地产总值超过400万亿，跌10%就是40万亿，那这次上面拿出10万亿够不够接盘？20万亿够不够？居民加上200%杠杆够不够？个人贷款期限放宽到40年够不够？接盘了以后怎么办？房地产已经是这个国家不堪承受的庞氏了。

房子必须有人买、有人租，至少要有人住，才能产生价值，现在的问题恰恰就是已经找不到人来填这些房子，北上深的常住人口都开始下降了。我们已经造好的房子到底够多少人居住？政府已经卖出去的土地还够造多少房子？城镇房地产的空置率是多少？还需要买房的人里面，有多少靠正常收入能负担目前房价？ 至少要回答清楚这些问题，才能谈救不救房地产。然而真说清楚了，还有什么必要去救这个房地产？勉强维持的信仰经不起理性的思考。

虽然房地产这个事干系重大，关乎普通人的奋斗目标、关乎财富、关乎上下游几十万亿经济、关乎财政、关乎金融稳定，可那又怎么样呢？事到如今，房地产固然是大而不能倒，但也是大而没法救。人有生老病死，经济有繁荣萧条，顺应客观规律，把那个“经济支柱”的房地产埋了，还给大家一个“居者有其屋”的房地产吧。